El Modelo de Viena: próximos pasos a adoptar desde el Municipalismo
Después de que 150.000 personas salieran a la calle en Madrid, manifestación que se replicó en todas las provincias del país, queda en evidencia el enorme problema que tenemos en torno a la vivienda; una crisis, una brecha total que afecta a toda España. Topar los precios, reducir un 50% el alquiler, construir más vivienda, etc. Revisando todas las propuestas que se han puesto sobre la mesa estos días, centremos el foco en una, el llamado "modelo de Viena". Analicemos este sistema que ha conseguido que la capital de Austria sea una de las ciudades más asequibles del mundo y con mejor calidad de vida, con un extenso parque de viviendas públicas y unos alquileres asequibles para el 60% de la población.
Este modelo se origina en 1923, tras la I Guerra Mundial, cuando las autoridades de la ciudad inicia un plan para construir 25.000 viviendas, destinadas a los sectores más pobres de la sociedad. Éste enfoque se mantuvo a través de los años hasta hoy, contando actualmente con más de 400.000 viviendas sociales, la mitad de ellas de titularidad pública, y la otra mitas gestionadas por cooperativas, ONGs y otras asociaciones sin ánimo de lucro. Son 400.000 viviendas para una población de dos millones de habitantes, el mayor parque público de viviendas de Europa. Comparando con Madrid, nuestra capital dispone de 8.650 viviendas protegidas para más de 3,4 millones de habitantes. Las comparaciones son odiosas, pero es una diferencia tan enorme que da hasta miedo.
Actualmente Viena también destaca por llevar a cabo unas políticas sostenidas, ya que llevan décadas invirtiendo en estas medidas, consiguiendo que casi ocho de cada diez alquileres sea público, y todo esto junto con un marco institucional, político y jurídico adecuado, estratégicamente planeado, independientemente de qué color sea el partido en el poder municipal.
Una de las características más distinguidas de estos inmuebles sociales es su gran calidad, que fomenta la integración y rebaja el estigma sobre este tipo de viviendas, y se pone especial énfasis en la mezcla de perfiles con diferentes niveles de poder adquisitivo, por lo que los arrendatarios no son solo familias vulnerables o de bajos ingresos, sino también de clase media y profesionales.
Para lograr la sostenibilidad de este sistema, existe una colaboración pública con entidades sin ánimo de lucro especializadas, junto con medidas para promover el alquiler asequible y estable, control del precio, diversas ayudas y normativa de protección para los inquilinos.
Comparado con España, los precios del alquiler en Viena son mucho más bajos: el precio medio del metro cuadrado (m²) en Viena es de 10,5 euros, mientras que en Madrid y Barcelona alcanza los 25,4 y 30,6 euros, respectivamente. Comparado el precio del alquiler en Madrid y Viena a través de plataformas digitales, encontramos un estudio de 28 m² por 900 euros (31 €/m²) o un piso de 45 m² por 890 euros (20 €/m²). En cambio, en la ciudad austriaca hallamos un estudio de 38 m² por 590 euros (15 €/m²) y de una a cinco habitaciones por aproximadamente 9,88 €/m².
De las 400.000 viviendas que hay en la actualidad en Viena, 220.000 son municipales. Estas se caracterizan por alquileres asequibles, contratos de alquiler permanente, sin comisión y, en su mayor parte, no hay que pagar ningún capital. La otra mitad de casas sociales pertenece a cooperativas, que también juegan un papel clave en la oferta de alquiler. En total existen 92 de estas asociaciones, sin fines de lucro o limitado, que construyen y gestionan las viviendas con subvenciones y bajo un marco legal estricto para que no puedan especular. Para acceder a uno de sus pisos es necesario hacerse socio y realizar una contribución financiera, aunque esta se reembolsa al finalizar el contrato de alquiler.
El sistema del alquiler público de Viena ha sido planteado como un ejemplo a seguir por políticos y expertos de todo el mundo. Pero ¿es viable en España?. El modelo vienés puede y debe ser el camino a seguir, pero su implementación necesita tiempo y un claro apoyo estatal, que es el que tiene el dinero, y autonómico, que tiene las competencias en vivienda. La única forma de desarrollarlo es destinando una parte importante de los presupuestos de las Administraciones Públicas.
Éstas mismas y las entidades sin ánimo de lucro tienen que ser las grandes tenedoras en el futuro, no los fondos. De este modo, el modelo es sostenible siempre y cuando que los hogares protegidos no pasen al mercado privado. Si en España existiera una gran parque de vivienda pública, social, protegida, la presión de la demanda sobre los precios de venta y del alquiler disminuiría y ello haría bajar los precios a largo y medio plazo. La vivienda social es imprescindible en todas las ciudades, pero siempre que sea en régimen de alquiler.
¿Cómo se Podría Implementar en Madrid?
Implementar un modelo similar al de Viena en Madrid requeriría enfrentar varios desafíos, pero también podría ofrecer soluciones efectivas a problemas actuales, como la precariedad habitacional y la especulación inmobiliaria:
Aumentar la Inversión Pública en Vivienda:
Madrid tendría que incrementar significativamente la inversión en vivienda pública para alcanzar niveles similares a los de Viena. Esto implicaría destinar fondos a la construcción de nuevas viviendas y a la compra y rehabilitación de inmuebles existentes para integrarlos en el parque público.
Una posible fuente de financiación podría ser la colaboración con cooperativas y asociaciones vecinales, así como la obtención de fondos de la Unión Europea destinados a proyectos urbanos sostenibles.
Política de Control de Alquileres:
Implementar un sistema de control de alquileres tanto en el sector público como en el privado sería clave para frenar la especulación y estabilizar los precios de la vivienda en Madrid. Esto se enfrentaría a la resistencia de ciertos sectores del mercado inmobiliario, pero podría mitigarse con incentivos y subsidios.
Un marco legal sólido y transparente sería esencial para garantizar la efectividad y la aceptación de estas políticas.
Desarrollo Urbano Integrado y Sostenible:
El diseño de nuevas viviendas y la rehabilitación de barrios existentes debería seguir criterios de sostenibilidad e integración social, similar a lo que se hace en Viena. Esto implicaría priorizar espacios comunitarios, infraestructura verde y conexiones eficientes con el transporte público.
Se podrían aprovechar terrenos municipales y espacios infrautilizados para construir complejos de vivienda pública que respeten la identidad de cada barrio madrileño.
Ampliar el Acceso a Diferentes Grupos Sociales:
Como en Viena, un sistema de vivienda pública en Madrid no debería limitarse solo a los sectores más desfavorecidos, sino también incluir a familias de clase media, jóvenes profesionales y mayores. Esto permitiría generar barrios mixtos y evitaría la exclusión y la segregación socioespacial.
Rehabilitación y Uso de Edificios Vacíos:
Dado que Madrid tiene un gran número de edificios vacíos o infrautilizados, un programa ambicioso de rehabilitación, similar a las políticas de Viena, podría aumentar rápidamente la oferta de vivienda pública.
Este enfoque también podría fomentar la regeneración de barrios degradados, atrayendo inversión y revitalizando áreas que actualmente están en desuso.
Desafíos Potenciales
Resistencia del Mercado Privado: La implementación de controles de alquiler y la expansión de la vivienda pública podrían encontrar oposición entre los actores del mercado inmobiliario. Sería necesario un enfoque negociado, acompañado de incentivos para propietarios privados que participen en el sistema de vivienda asequible.
Financiación y Sostenibilidad Fiscal: Lograr el nivel de inversión pública necesario podría ser un reto en términos presupuestarios, por lo que sería esencial establecer alianzas estratégicas y buscar financiamiento externo.
Adecuación Cultural y Social: Adaptar un modelo de vivienda como el de Viena a la realidad social, económica y cultural de Madrid requeriría una contextualización cuidadosa, asegurando que las políticas implementadas respondan a las necesidades específicas de los residentes madrileños.
Implementar un modelo habitacional inspirado en Viena podría transformar positivamente la situación de la vivienda en Madrid, siempre y cuando se adapten las medidas a las particularidades locales y se asegure un compromiso político y social a largo plazo.
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